2012年4月25日水曜日

渓流をゆく その2


200㍍ほど遡った2番目の滝。

滝の落ち込みは白煙が立ち上っているようだ。


此所は何時も白糸のような優しい滝なのだが、こんな時もあることを初めて知った。 

此所がこんなだと、この先はどうなっているのだろう。









滝の上は激流になっている。

今までこの場所は長靴でも渡れたけれど、今日はとても無理だ。

ウエダーを用意して来たので渡れる場所を探し、膝を上流に向け、小股の横歩きで何とか渡河は出来た。






この滝は通常、薄くしか流れていないのに、こんなに白く見えると言うことは、この支流も水量が非常に多いと言うことか。


この支流に入るのは辞めた。

6.5 環境(その3) 原則 環境責任 予防的アプローチ

 環境責任

 組織が、環境関連の多くの規制を順守することは当然ですが、それだけでなく、組織の活動や決定によって引き起こされる環境への影響について責任を持つ必要があります。工場や事業所などの立地だけではなく、設置される機械装置や、原料、製造工程全体から販売、消費、廃棄にいたる全ての過程での、環境への影響を考慮することが必要です。

 予防的アプローチ

 予防的アプローチとは、1995年の地球サミットで提唱された「環境と開発に関するリオ宣言」にある考え方です。ここでは、予防的アプローチの定義を「環境を保護するため、予防的方策は、各国により、その能力に応じて広く適用されなければならない。深刻な、あるいは不可逆的な被害のおそれがある場合には、完全な科学的確実性の欠如が、環境悪化を防止するための費用対効果の大きい対策を延期する理由として使われてはならない。」としています。

 つまり、組織の活動や決定が、環境に何らかの影響を与えることが予測される場合には、それが科学的に証明されていない場合であっても、環境の劣化や健康被害の予防に努めなければならないというものです。

 現在は「環境」のほか「消費者課題」に固有の原則とされていますが、多くの分野においてこの原則が関係するようになることも考えられます。

 短期的な費用対効果を考えるだけではなく、長期にわたる評価が必要です。

不動産賃料と景気

企業にとっての一番の固定費といえば、一般的には「賃料」だと思います。

「今よりももっと賃料を安くできれば・・・」というご相談をしばしば頂きます。
賃料に関しては、その時点での借り手と貸し手の力関係や個別の事情により決まる部分もありますが、賃料自体が景気に対して遅行性を示す指標になっている部分も見逃せないポイントです。
つまり景気が上向いてくれば、企業のオフィス拡張等による需要が増え、賃料の上昇傾向と空室率の低下傾向になるのが一般的です。
逆に景気が下落傾向にある場合には、オフィス移転需要は減るか、もしくは縮小のための移転が増えてきます。空室率に関しては通常は増加傾向となります(特に大規模物件)。
以下に、1月1日時点の、東京三区(千代田区、中央区、港区)の賃料(共益費別)及び空室率を列記いたします(データは三幸エステート株式会社様より)。


〇都心三区 賃料(共益費別)、空室率
 ・2012.1      12,454円/坪、7.06%
・2011.1(1年前) 12,977円/坪、7.74%
 ・2010.1(2年前) 13,840円/坪、7.28%
 ・2009.1(3年前、前年9月にリーマンショック発生) 15,139円/坪、3.67%
 ・2008.1(4年前、リーマンショック前) 14,744円/坪、1.77%
 ・2007.1(5年前) 13,425円/坪、2.04%
 ・2002.1(10年前、いわゆるバブル後の「失われた10年」末期) 14,236円/坪、4.95%


上記を見ていただくと、1年前と比較して空室率の改善が見て取れます。ただし賃料は下がっているため、値頃感によるオフィス移転需要の増加と思われます。まだ景気の本格回復とは言い難い状況だと感じます。
ここで過去からさかのぼってみますが、2002年の「失われた10年」からじりじりと下落傾向が続きます。このあと、2007年になると賃料の上昇と空室率の下落傾向となってきます。この数か月前より「ミニバブル」と言われ景気が上向き始めていた頃でした。
一番賃料が高くなっているのが、リーマンショック後の2009年。この後2月以降は急速に下落傾向となっており、ミニバブルの崩壊による景気悪化の遅行指標となっていることが改めて実証されたことになります。
ところで、空室率ですが、リーマンショック後は格段に上昇しています(概ね7%台)。これには単なる景気減退だけでなく、昨今の大規模オフィスビル建設ラッシュによる賃貸延床面積の急増が大きな要因となっているものと考えられます。
このように、賃料は景気を映す鏡となっており、契約当時及び現在の経済状況を把握することで、賃料水準を検証することが可能な場合があります。また、空室率も賃料削減の余地を探る上で欠かせない要素となりますので、ぜひ一度お調べになってみると良いかと思います。

不動産鑑定士 藤田勝寛

2012年4月18日水曜日

6.5 環境(その2) 原則及び考慮点

 組織の決定や行動が環境に与える影響を考慮に入れるには、次の原則と考慮点に注意することが重要となります。

原則には「環境責任」「予防的アプローチ」「環境リスクマネジメント」「汚染者負担」の4点(6.5.2.1)があり、考慮点には「ライフサイクルアプローチ」「環境影響評価」「クリーナープロダクション及び環境効率」「製品サービスシステムアプローチ」「環境にやさしい技術及び慣行の採用」「持続可能な調達」「学習及び啓発」の7点(6.5.2.2)があります。

 組織が、その決定や活動の中でこれらの原則や考慮点に考慮することで、「汚染の予防、持続可能な資源の利用、気候変動への対応、生物多様性の保護」に取り組むことになります。

 ここに記載されている原則や考慮点は、ISOの国際規格であるISO14000シリーズと大きく関連しています。ISO14000を活用することも効果的であるということもできます。
 

渓流をゆく その1



3月1日に渓流釣りが解禁となったが、我がテンカラ釣りの解禁はまだ2ヶ月も先のことではあるが、本日(3月7日)午後から時間が空いたのでホームグランドの神ノ川へ出掛けてみた。


 神奈川県と山梨県の県境付近を山の中に入ること20分程で現地到着。

山道は15年程前は 非舗装であったため人出は少なかったが、今は全線舗装されてしまったので、そこそこ人が入るようになってしまった。


此所へは長く通っているが、こんな早い時期に来たのは初めてだ。 

外気温は14℃。

自宅と遜色ない温度であり寒さを感  じない。


  二山先はまだ多くの雪が残っている。

水量は非常に多い。
餌釣りならいいかも知れないが、とてもテンカラ
が振れるような状態ではない。



渓流をゆく その2渓流をゆく その2 へつづく

適正な賃料について考える(後編)

前回のつづきです。

では実際に、前回で具体例として挙げさせて頂いた店舗(診療所)の月額実質賃料を査定してみたいと思います。

まず、不動産鑑定評価上の「月額支払賃料」は、382,950円+93,150円(共益費)=476,100円です。

次に、保証金の運用益を加算いたします。
運用益を求める際の利回り(運用利回り)ですが、一般的な投資商品の利回りと比較したうえで、不動産固有のリスク(簡単に転売できない、管理等の煩雑さ等)を積み上げて算出するのが一般的です。

ここでは10年国債の応募者利回り(平成23年10月時点で1.025%)に上記の固有リスクを積み上げた結果、運用利回りを2.0%と査定いたしました。
よって、保証金の運用益は3,000,000円×2.0%=60,000円となります。


 以上より、月額実質賃料は476,100円+60,000円=536,100円と求められます。

 
 権利金の授受がある際には、上記の式に、権利金の運用益及び償却額も加算することになります(運用益及び償却額の計算は少し難しいので、ここでは割愛させて頂きます)。

 
 このような計算式を知っておくことで、本当の意味での「賃料」が把握できます。
 ぜひ御社が支払っている賃料についても、一度ご計算されてみてください。
 


不動産鑑定士 藤田勝寛

2012年4月11日水曜日

適正な賃料について考える(前編)

こんにちは、不動産鑑定士の藤田です。
事業者さんにとって家賃価格が適正であるかどうか、わかりにくいと思いますが、ある程度の評価は可能です。
今の賃料が適正なのかどうか。
気になる方のため、ひとつの考え方として以下に解説させていただきます。


まず、家賃を考えるに当たっては
「月額支払賃料」
「月額実質賃料」

の両者を理解し、区別しなければなりません。

具体例として、私が実際に評価したケースを挙げさせて頂きます。

所在:都内の有名商業地域内
所在階:10階建の2階部分
テナントの業種:診療所
契約面積:68.51㎡
当初契約期間:平成17年4月1日~平成19年3月31日(以降は2年ごとに自動更新)
月額支払賃料:382,950円
月額共益費:93,150円
保証金:3,000,000円
権利金:なし

不動産鑑定上でいう、「月額支払賃料」とは、「毎月テナントが大家さんに支払っている賃料」のことを指します。
よって、上の設例でにおける「月額支払賃料+月額共益費」を指します(よって合計で476,100円)。

一方、月額実質賃料とは、「月額支払賃料に、保証金・権利金の運用益及び償却額を加算したもの」が定義となります。

少し難しく感じると思いますので、保証金・権利金の「一時金」と呼ばれるものについて解説いたします。

保証金とは 契約締結時に預かり金的性格の一時金として収受され、契約関係終了時に原状回復等の費用を控除して返却される性格の一時金です(アパート・マンションでいう「敷金」に当たります)。

権利金とは、 契約締結時に賃料の前払い的性格の金銭として収受され、契約終了時に返却されない性格の一時金です(アパート・マンションでいう「礼金」に当たります)。

したがって、土地・建物を提供・建設した大家さんは、その資本投下に対応する投下資本を回収するため、テナントから収受する経済的対価として、月額支払賃料に保証金の運用益と、権利金の運用益及び償却額を加算したものであるとの理論構成です。


この関係は以下のように表すことが可能です。

月額支払賃料 +(保証金の運用益+権利金の運用益と償却額)= 全ての経済的対価

もっと簡単に言えば、上記の例にあるテナントと、全く同じ条件のテナントがおり、毎月同額の476,100円払っていたとしても、保証金が10,000,000円であれば割高ですし借りたくないですよね?
つまり、「賃料が適正か否か」というのは、月額支払賃料ではなく、月額実質賃料ベースで比較しなければ判断できないということです。


(後編につづく)


不動産鑑定士 藤田勝寛

コラム JIS Z 26000とISO26000

 3月21日にJISZ 26000の制定が官報で公示されました。JIS Z 26000は国際規格であるISO26000の国内版ということができます。

 この規格は、国際規格であるISO26000について国内においても効率的に活用することができるようにしたものですので、JISによって全く別の規格がつくられたということではありません。むしろ、これまでよりも翻訳やその解釈などがより明確になっています。ISO26000との違いは、「解説」を見るとよくわかります。

 また、JIS化によって「認証規格」となるのかという疑問もよく聞きますが、そのようなこともありません。

 国際的には、認証化や法制化の動きもありますが、日本では今のところそのような動きはありません。JIS化は、国内において多くの組織が社会的責任について新たに取り組んだり、その取り組みを見直したりするためのツールとして、より活用しやすくすることが目的です。

 ISO26000(JIS Z 26000)にある7つの原則と7つの中核課題は、そのひとつひとつが企業にとって重要なテーマです。これを機に、社会的責任への取り組みを始めてはいかがでしょうか。

渓魚は今だ醒めやらず その8










← 下の左右に白く見える所にチップを置く。
その下に熱源の炭が置かれる。









午後6時、終了。

良い飴色に煙りが入っている。

味については、一週間後に判る。










仕上がった燻製はこのような形になって、仲間達に渡る。

次回には渓流の話が出ることを期待して下さい。

2012年4月6日金曜日

司法書士/行政書士 藤岡 憲治


藤岡 憲治(ふじおか けんじ)

◎担当分野
会社法人登記手続
不動産登記手続
会社法に関わる企業法務
会社設立・増資・合併等
相続・遺言
債務整理
貸金請求・建物明渡等の裁判手続
成年後見

◎自己紹介
会社設立や増資、合併等の会社登記全般や、売買、相続や贈与といった不動産に関する登記を主な業務としています。裁判事務にも力を入れており、債務整理の手法として、任意整理や個人再生、破産手続きにも精通しています。貸金請求、建物明渡といった一般民事にも対応できます。
行政書士業務では、不動産の信託受益権の媒介業務に必要な、金融2種免許の取得手続や、酒類の販売に必要な酒販免許の申請代行を行っています。


所属事務所
〒231-0023
横浜市神奈川区金港町6番地3 横浜金港町ビル3階
司法書士藤岡憲治事務所
E-mail fujioka@shoshi-ken.com
Tel:045-453-0882 Fax:045-453-0104


◎略歴
國學院大学法学部法律学科 卒業
1997年 司法書士試験合格
2001年 司法書士藤岡憲治事務所を開設し独立
2008年 行政書士試験合格

2012年4月4日水曜日

コンプライアンス研修について思うこと

昨年後半から風営法についての関心が高まっているためか、風営法やコンプライアンス関係の研修の話が増えてきています。

研修には、複数の企業が同時に参加する業界型の研修と、企業内研修とがあります。
風営法に関する講演の場合、デリケートな話がどうしても多くなりますが、業界型の研修ではなかなか思ったことが言いにくく、その分面白さが薄くなってしまいます。

また、講演の内容やタイトルがあらかじめ限定されている場合が多く、規定の路線にあわせてしまうと、どうしても面白さが薄くなってしまいます。

セミナーとか講演といったものは、多くの場合、主催者のイメージどおりの内容では面白くないのです。
それは、主催者のイメージどおりであるということは、誰もが想定できる内容だということの裏返しであって、陳腐な内容になりがちだということでもあります。

何度か私の講演を聴いてくださった方であれば、「こないだのアレを」をおっしゃっていただけるのがありがたいです。

私が取り扱うテーマは、「完璧な法令遵守は無理」ということ。
次に、「コンプライアンスは選ぶもの」ということです。

これは、型どおりのコンプライアンス研修のイメージとはかけ離れていますが、現実なのだから仕方がありません。
つまり、私にとっては奇抜でもなんでもなく、当たり前のこどです。
ただ世間では、そのような点にはあまり触れたがらないということです。

私は一方で知的財産権を、一方では風営法を扱っています。

知財分野は陽が当たるエリアです。風営法は日陰にあります。
いずれも法律ですが、その状況は大きく異なります。

法は人間が運用するもの。つまり、それを扱う人間次第で、どうにもこうにも変わります。
その現実を受け入れずにコンプライアンスができるはずもないし、コンプライアンスは法律を丸暗記したり、難しい本を読んで身につけるものでもありません。

そういったことを一人でも多くの方に考えてもらうことが、きっとこの社会の未来にって目出度いことだと思いながら、日々活動しています。

(日野孝次朗)

労働者派遣法改正法について

労働者派遣法改正法について

                                                 社会保険労務士 富田保宏

 平成24年3月30日に労働者派遣法改正が国会を通過しました。公布の日から6か月以内に施行される予定です。主な改正点は下記の3項目です。

1.事業規制の強化
日雇派遣日々又は30日以内の期間を定めて雇用する労働者派遣)の原則禁止(適正な雇用管理に支障を及ぼすおそれがないと認められる業務の場合、雇用機会の確保が特に困難な場合等は例外)
・ グループ企業内派遣の8割規制、離職した労働者を離職後1年以内に派遣労働者として受け入れることを禁止

2.派遣労働者の無期雇用化や待遇の改善
・ 派遣元事業主に、一定の有期雇用の派遣労働者につき、無期雇用への転換推進措置を努力義務化
・ 派遣労働者の賃金等の決定にあたり、同種の業務に従事する派遣先の労働者との均衡を考慮
派遣料金と派遣労働者の賃金の差額の派遣料金に占める割合(いわゆるマージン率)などの情報公開を義務化
・ 雇入れ等の際に、派遣労働者に対して、一人当たりの派遣料金の額を明示
・ 労働者派遣契約の解除の際の、派遣元及び派遣先における派遣労働者の新たな就業機会の確保、休業手当等の支払いに要する費用負担等の措置を義務化

3.違法派遣に対する迅速・的確な対処
・ 違法派遣の場合、派遣先が違法であることを知りながら派遣労働者を受け入れている場合には、派遣先が派遣労働者に対して労働契約を申し込んだものとみなす
・処分逃れを防止するため労働者派遣事業の許可等の欠格事由を整備

※ そのほか、法律の名称に「派遣労働者の保護」を明記し、「派遣労働者の保護・雇用の安定」を目的規定に明記
※ 「登録型派遣の在り方」、 「製造業務派遣の在り方」、 「特定労働者派遣事業の在り方」を検討事項とする。
※ 施行期日:公布の日から6か月以内の政令で定める日(労働契約申込みみなし制度の施行日は、法の施行から3年経過後)

「嵐」の動画をYOUTUBEに無断で配信した会社員が著作権法違反容疑で逮捕

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110511-00000127-mai-soci

昨年11月22日から2月5日の間に、人気グループ「嵐」の動画をYOUTUBEにアップロードしていた会社員が著作権法違反容疑で埼玉県警に逮捕されたとのニュースです。

著作物の無断アップロードは公衆送信権侵害にあたります。
YOUTUBEへの動画アップロードで立件された事例は本件が全国初だそうですが、最近法改正があったわけではなく、公衆送信権は平成9年に創設された権利です。

広告収入が目当てだったようではありますが、そのような意図に関係なく無断アップロードは立件可能です。
3ヶ月以上前のアップロードで逮捕されています。

なお、無断ダウンロードも違反行為になりえますが罰則がありません。
また、YOUTUBEで動画を見ているだけなら違反にはなりません。

渓魚は今だ醒めやらず その7


特注の燻缶にニジマスを吊す。

上下2段、格段3本の吊るし棒がある。

制作当初は1本の棒に10匹を吊るし、合計60匹用として作った燻缶であるが、それではニーズに応えられなくなってきたので、目一杯で1本12匹にしたので72匹まで可能になったが、その分釣り師は大変なのです。











   今回はニジマスが湿気を絡ませているので、一気に温度は上げず、昼まで40℃の温度を保ちじっくり水分を抜いた。











その後6時間60℃~65℃を保持。

使用チップは通常国産100%のサクラのみであるが、今回は1/4だけ国産100%のリンゴを使用した。

6.5 環境(その1)

 組織によって行われる活動は、何らかの形でかならず環境に対して大なり小なりの影響を与えることになります。従って、組織は自らの活動や決定によって発生する環境への影響について責任を負わなければなりません。その影響は、廃棄物の発生や排出した物質による汚染のみならず、原料として調達される資源や、組織の活動による周辺環境の変化など多岐にわたります。

 組織が環境について考えるには、大きく「汚染の予防、持続可能な資源の利用、気候変動への対応、生物多様性の保護」という4つの分野に分けて考えることができます。

 環境に関する責任は、組織のみならず社会全体の大きな課題でもあります。組織が積極的に持続可能な社会を実現するために行動することが、これからの社会にとってとても重要なこととなるのです。